专题报道白马

白马地区分布比较｜数据统计分析

2026年8月阅读时间 7 分钟

日本国土交通省（MLIT）的历史交易数据显示，白马（Hakuba）地区的房地产市场充满活力，已实现收益率存在显著差异，且交易活动集中在特定区域。自数据收集期开始至2026年8月10日，共记录了98笔已完成的交易，详细呈现了这一热门山区度假区的价格点、物业类型和投资者偏好。尽管白马的魅力，尤其是其冬季运动的吸引力已广为人知，但对过往销售情况进行数据驱动的分析对于理解其投资格局至关重要。据《产经新闻》报道，日本银行（BOJ）成员近期主张采取更激进的加息措施，这与他们近期维持当前利率的决定形成对比，凸显了经济正在经历一个调整期，这可能会影响日本未来的融资成本和资产估值。

市场概览

在分析期间，白马共记录了98笔已完成的物业交易。其中，31笔交易包含足够的数据来计算总租金收益率。这些交易的平均总收益率为9.65%。然而，这一数字掩盖了巨大的差异，最高观察到的总收益率达到惊人的29.58%，而最低则为1.76%。这种巨大的差距表明，市场中既有提供高潜在回报的部分，也有收益较为稳健的区域，这反映了物业状况、地点和运营效率的多样性。有价格数据的交易的平均实现价格为48,475,201日元。然而，价格范围极为悬殊，从最低的5,700日元到最高的700,000,000日元，凸显了白马市场在物业规模、类型和黄金地段溢价方面存在的巨大差异。

值得关注的近期交易

历史记录中的一个重要数据点是位于大字北城（Oaza Kitashiro）地区的一笔商业物业交易。这笔已完成的销售取得了29.58%的惊人总收益率，实现价格为40,000,000日元。这笔交易，其原始ID为96c719c5c34165cf，代表了白马市场价值实现的一个引人注目的例子。尽管这是一笔历史交易，并不代表当前的可用情况，但它为理解通过在白马进行战略性物业收购和管理所能实现的最高收益潜力提供了一个基准。此案例中的高收益率很可能反映了多种因素的结合，可能包括高效的运营管理、相对于游客流量的黄金地段，或相对于其创收能力的有利收购价格。

价格分析

白马所有记录交易的平均每平方米价格为354,386日元。这一数字将白马定位为一个单位面积价值相当可观的市场，尤其是在与其他日本城市进行比较时。作为参考，东京（港区）黄金商业区的平均每平方米交易价格约为1,200,000日元，这表明白马虽然是一个高端度假胜地，但从每平方米成本的角度来看，其可负担性仍然显著更高。即使与平均每平方米价格约为400,000日元的区域中心札幌相比，白马的实际销售价格每平方米也反映了其作为全球滑雪目的地的独特吸引力。与东京黄金地段市场的显著差异表明，白马提供了独特的投资前景，可能侧重于相对于资本支出的更高收益率，而不是由高度密集城市需求驱动的纯粹资本增值。

区域聚焦

交易数据显示，有两个主要区域占据了记录的销售活动的主导地位：大字北城（Oaza Kitashiro）有66笔记录交易，大字神城（Oaza Kamishiro）有32笔交易。大字北城压倒性的交易量表明该区域一直是白马地区物业投资和开发活动的核心焦点。其突出地位可能归因于几个因素，包括靠近主要滑雪胜地、完善的基础设施、更高的现有商业和住宅物业集中度，以及可能更方便地获得便利设施和交通连接。尽管大字神城记录的交易量较少，但它仍然代表了市场的重要组成部分，表明这是一个次要但仍然活跃的投资区域。交易集中在这些特定区域，表明投资者的偏好受到以下因素的驱动：易于前往主要景点以及存在更成熟的物业生态系统，这提供了较低的进入门槛或更高的转售信心。

退出策略

对于考虑白马房地产市场的投资者而言，可以设想几种退出策略，每种策略都有其相关的风险和回报。

牛市（乐观）——短期租赁扩张：一项显著的潜在上涨空间在于获得许可的短期租赁业务的扩张。如果北海道各市町村（包括白马）在民宿（短期租赁）方面的监管继续放宽，战略性改造的物业可实现每可用客房收入（RevPAR）比传统长期租赁高出2至3倍。在此情景下，投资期限为2-4年，目标总回报率为18-28%将是合理的。该策略在很大程度上依赖于持续的入境旅游和有利的监管环境。
熊市（悲观）——旅游业下滑：相反，全球经济放缓或地缘政治不稳定可能会严重影响白马的入境旅游。历史交易数据显示，冬季入住率的波动幅度为±15%，表明其对季节性需求的敏感性。如果入住率在较长时期内（3个季度以上）跌破50%，特别是影响短期租赁收入，则应迅速退出。实施止损策略，以收购价低15%的价格出售，并转向获得长期住宅租赁，尽管可能收益较低，将是一种保全资本的防御性举措。

投资风险与考量

投资白马房地产市场需要充分了解其独特的运营风险。关键因素是冬季运营的经济性，特别是除雪成本。根据历史数据，除雪成本约占总租金收入的3.0%。在考虑运营支出（OPEX）时，这一成本会显著影响净收益率。平均总收益率9.65%与扣除OPEX（包括除雪）后估计的7.0%净收益率之间的差值约为2.6个百分点。这突出表明，尽管总收益率看起来很有吸引力，但由于寒冷气候带来的运营成本，净回报却受到显著的制约。

相比之下，日本非冰雪地区物业的除雪成本可忽略不计，可以将更大一部分总收入用于净利润。据报道，过去五年白马的人口复合年增长率为0.8%，表明当地人口结构相对稳定，尽管增长缓慢。该市场物业的估计退出时间为3至12个月，表明流动性适中。

为减轻这些风险：

除雪成本：
- 缓解策略：在冬季来临前，与信誉良好的除雪服务公司签订长期合同。探索拥有旨在最大限度地减少积雪堆积的现有基础设施的物业（例如，陡峭的屋顶、加热车道）。在财务预测中仔细考虑这些成本，并可能分配一个专门的储备金。应审查保险单，确保包含与天气相关的运营中断的保障。
季节性入住率波动：
- 缓解策略：通过关注夏季活动（远足、自行车、高尔夫）以及可能利用该地区在平季的吸引力，将收入来源多元化，超越冬季高峰期。实施动态定价策略，以在需求旺盛时期最大化收入，同时在淡季保持有竞争力的价格。拥有强大营销能力并具备全年旅游推广经验的专业物业管理至关重要。
流动性适中：
- 缓解策略：保持符合预期退出时间表的现实收购价格。对市场需求和可比销售情况进行彻底的尽职调查，以确定准确的估值。投资者应有足够的持有能力，以应对可能比预期更长的销售周期，特别是在冬季高峰期之外。
人口增长缓慢：
- 缓解策略：专注于迎合暂时性需求（旅游、短期租赁）的物业类型，而不是纯粹依赖当地住宅需求。要认识到，与快速城市化地区相比，资本增值可能较慢，因此收益驱动的投资策略更为合适。