專題報導旭川

旭川跨市場基準比較｜跨市場比較分析

2026年4月閱讀時間 7 分鐘

旭川市是北海道第二大城市，提供了獨特的投資機會，其特點是總租金收益率較高，且與日本主要大都市相比，進入門檻價格顯著較低。近期歷史交易紀錄顯示市場活躍，共有 1,612 筆已完成交易，提供了大量數據用於分析。雖然東京和大阪等門戶城市正經歷資本化率（cap rate）的壓縮，但旭川等區域中心提供了相當可觀的租金收益率溢價的潛力。本分析旨在剖析旭川房地產市場的歷史表現，將其與國內外同行進行基準比較，並概述國際投資者應考慮的策略。

市場概況

旭川的歷史交易數據表明，市場上涵蓋多種房產類型，其中住宅交易 (1,043 筆) 和土地銷售 (453 筆) 佔據了記錄活動的主導地位。在 1,612 筆已完成交易中，有 775 筆包含租金收益率資訊，顯示平均總租金收益率為 13.59%。這一數字顯著高於主要城市中心常見的收益率。在旭川的歷史交易記錄中，房產的平均實現價格約為 1,370 萬日圓（86,320 美元）。這種價格的可負擔性是一個關鍵差異點，尤其與東京或大阪等飽和市場相比，它允許更高的潛在現金回報。已完成交易中房產等級的分佈——896 筆為 A 級、157 筆為 B 級、214 筆為 C 級，以及 345 筆為「潛力」級——表明市場上存在大量較舊、可能具有增值空間或入門級的房產。

此外，需求指標顯示存在穩定但非爆炸性的潛在需求。旭川的需求得分為 52.1，表明整體需求中等。住宿增長顯示總過夜旅客年增長率為 3.55%，這一趨勢受益於入境旅遊。雖然原始數據中未明確提供外國旅客的比例，但包括二世古 (Niseko) 等地區在內的整個北海道地區，已引起國際旅客的極大興趣，這正如近期市場評論所強調的那樣。日本持續推行的「數位花園城市國家構想」，旨在透過數位基礎設施和服務重振區域經濟，可能會進一步刺激旭川等城市的當地需求和經濟活動，從長遠來看可能提升房產價值和租賃需求。

近期值得關注的交易

歷史交易記錄中一個具啟發性的案例研究是旭川市豐岡 6 條 (Toyooka 6-jo) 區的一筆已完成銷售。該住宅房產以 300 萬日圓（18,868 美元）的實現價格，創下了驚人的 29.92% 總租金收益率。雖然這是一個異常值交易，不應僅依賴此進行預測，但它凸顯了區域市場中出現超高回報的潛力，特別是對於以極低入門價格收購或正在進行重大翻修的房產。這類交易通常涉及較舊的住宅單元，銷售價格反映了延遲維護，為投資者提供了實施增值策略的機會。請務必記住，這是一項歷史記錄，並不代表當前的投資機會。

價格分析

旭川歷史交易數據中的每平方公尺平均實現價格約為 97,542 日圓。與日本主要城市相比，這個數字形成了鮮明對比。例如，東京的黃金地段，如港區，其歷史交易價格基準約為每平方公尺 120 萬日圓。即使是北海道的首府札幌，其平均價格通常也在每平方公尺 40 萬日圓左右。這表明，對於相同的資本支出，投資者在旭川市可以購置比這些較成熟市場多得多的實體房地產。

這種顯著的價格差異是日本區域城市觀察到更高總租金收益率潛力的主要驅動因素。雖然門戶城市受益於高流動性、穩健的經濟活動和國際投資者需求，從而導致較低的資本化率（相對租金而言價格較高），但區域中心通常提供租金收益率溢價。這種溢價彌補了感知到的較低流動性、潛在較長的銷售時間和不同的風險狀況。對於國際投資者而言，這意味著在旭川市部署的資本可以實現更高的即時收入流，儘管這需要仔細考慮造成這種租金收益率差異的因素。

退出策略

考慮旭川房地產市場的投資者應為各種退出情境做好準備。

樂觀情境（旅遊與基礎設施驅動）： 隨著北海道新幹線延伸等潛在基礎設施發展以及日圓持續疲軟，入境旅遊可能保持強勁。如果這種趨勢加速，尤其是在後疫情時代，再加上「數位花園城市國家構想」等國內倡議，對住宿和住宅的需求可能會顯著提升。在此樂觀情境下，持有房產 3-5 年，得益於租金收入和資本增值，總回報可能達到 15-25%，因為該市將從改善的交通連結和遊客數量中受益。
悲觀情境（人口結構加速）： 日本長期的人口結構趨勢，包括人口下降，對區域市場而言仍然是一個重要的考量因素。如果旭川市經歷加速的人口減少，空置率可能會超過目前水平，房產價值可能會下跌。悲觀的預測表明，五年內房產價值可能下跌 10-20%。在此情境下，建議採用嚴格的止損策略，潛在的購買價格減少 15%。如果空置率連續兩個季度持續超過 20%，這表明市場正在走弱，應考慮及早退出。

旭川歷史交易記錄的預計退出時間從 6 到 24 個月不等，這表明流動性可能低於主要城市市場，需要更長期的投資視野或更耐心的資產處置方法。

投資風險與考量

分析旭川市場的一個關鍵方面是理解其風險狀況，特別是關於營運費用和人口結構逆風。

總租金收益率與淨租金收益率差距： 總租金收益率與淨租金收益率之間的差異是盈利能力的一個關鍵指標。在旭川，歷史數據顯示平均總租金收益率為 13.59%，扣除營運費用 (OPEX) 後的淨租金收益率為 10.4%，差距為 3.2 個百分點。這表明營運費用每年大約消耗總租賃收入的 3.2%。積雪清除費用是一個具體因素，平均佔總租賃收入的 3.0%。為緩解此問題，投資者應預算專業的積雪清除服務，這可以包含在長期物業管理合約中，以實現規模經濟。此外，探索舊房產的節能升級可以降低水電費，這是營運費用的一部分。將此 3.2% 的營運費用比例與門戶城市進行比較，後者由於較高的財產稅、保險費和管理費，營運費用有時可能超過總收入的 5-7%，而旭川在營運成本環境方面相對有利。然而，對具體房產相關費用進行嚴格的盡職調查至關重要。
人口下降： 旭川面臨持續的人口結構挑戰，歷史上人口複合年增長率（5 年）為每年 -1.5%。這種長期趨勢可能導致當地需求減少、空置率上升和房價下跌。緩解策略包括專注於對更廣泛人口具有吸引力的房產，例如適合滿足北海道旅遊業需求的短期租賃房產，或能滿足剩餘（可能老齡化）當地人口需求的房產。分散租賃收入來源和維持良好的租戶關係至關重要。
冬季入住率差異： 北海道的季節性會影響入住率。冬季入住率的波動幅度為 ±15%，表明需求在旺季和淡季之間可能存在顯著差異。為解決此問題，投資者可以實施動態定價策略，以在需求旺盛時期最大化收入，並在淡季提供獎勵。與當地旅遊運營商建立關係並提供吸引冬季遊客的套裝行程，有助於平穩季節性入住率的下降。

實地考察

對於任何考慮在旭川等日本區域城市投資房地產的國際投資者來說，實地考察不僅是建議，更是不可或缺的一步。雖然歷史交易數據提供了寶貴的量化見解，但它無法替代親自考察房產所獲得的定性評估。旭川特有的氣候和地理因素，例如可能影響屋頂完整性和建築結構的大量積雪負荷、影響地基的凍脹潛力，以及冬季房產的可及性，都必須親自評估。此外，排水系統的狀況，尤其是在預計春季融雪和低窪地區可能發生洪水的情況下，只能透過視覺進行適當評估。旭川是進行此類考察的實際基地，可透過航空和火車抵達，並為進行盡職調查的投資者提供一系列住宿和後勤支援。徹底的實物檢查可以對翻修需求、潛在的隱藏缺陷以及房產及其周邊環境的整體吸引力進行實際評估。