函館 市場成交量動態｜觀光經濟分析（2026-03-07）

隨著北海道三月的結束，標誌著日本財政年度的終結，房地產交易活動往往會出現明顯的激增。這個時期，賣家經常希望在年底前完成帳務，這可能會為有眼光的買家創造機會。本報告分析了函館市 1,003 筆歷史已完成的交易，深入探討了一個具有完整歷史記錄的市場區塊，透過其旅遊經濟的視角，提供對過去價值實現和需求驅動因素的見解。雖然特定新興地區的篩選數據不足以進行此次分析，但完整的數據集為理解歷史市場動態提供了堅實的基礎。

市場概況

函館的歷史交易數據顯示，該市場活動量相當可觀，共記錄了 1,003 筆已完成的交易。在此廣泛的數據集中，有 363 筆交易包含收益率資訊，平均總收益率為 14.35%。這個數字明顯高於許多主要城市中心，暗示該地區的房產，基於過去的銷售情況，可能具有吸引人的收益能力。所有交易類型的平均實現價格約為 ¥16,786,449。雖然價格範圍很廣，從最低的 ¥1,000 到最高的 ¥440,000,000，但中位數總收益率為 12.75%，表明相當一部分交易在歷史上都取得了穩健的回報。「潛力等級」在房產等級分佈中的普遍性（1003 筆交易中有 425 筆）表明，過去的交易中有相當一部分涉及具有未來發展或增值潛力的房產，這是旨在振興的地區性城市常見的特徵。住宅物業佔過去交易的最大比例，有 598 筆，顯示對住房存量的持續興趣，其次是土地交易，有 329 筆。

值得注意的近期交易

一筆特別引人注目的歷史交易為函館市場的高潛在回報提供了一個案例研究。在柏木町（Kashiwagi-cho）地區，一塊被登記為「宅地（takuchi）」— 住宅用地 — 的土地，實現了驚人的 29.99% 總收益率。這筆交易的售價為 ¥30,000,000，凸顯了可實現收益率的上限，這很可能是由特定的開發前景或戰略性地點所驅動，從而獲得了溢價。雖然這代表過去的事件，而非當前的要約，但它為該市場歷史上實現的顯著上漲空間設定了基準，特別是對於具有開發潛力的土地。

價格分析

根據歷史交易記錄，函館房產的平均每平方米實現價格為 ¥114,527。這個數字為投資者提供了一個關鍵的基準，尤其是在與日本主要都會區進行對比時。作為比較，東京的優質房地產平均價格經常超過每平方米 ¥1,200,000，而北海道的首府札幌的平均價格通常約為每平方米 ¥400,000。函館的平均每平方米價格約為東京的十分之一，且遠低於札幌，為國際投資者提供了相當大的可負擔性優勢。日圓疲軟，今日匯率約為每美元 ¥157.8，進一步增強了這種可負擔性，使得函館以日圓計價的資產在全球範圍內顯得更具吸引力。

區域焦點

函館的交易活動並非平均分佈。歷史記錄顯示，美原（Mihara）是交易最活躍的地區，有 68 筆已完成的交易。緊隨其後的是本通（Hondori）和日吉町（Hiyoshicho）以及富岡町（Tomioka-cho），各有 49 筆交易，而湯川町（Yugawa-cho）則有 46 筆。這些地區的交易集中表明，這些是已開發的住宅區、便利的設施，或具有歷史意義，持續推動房產需求。對於關注歷史趨勢的投資者來說，這些地區提供了更豐富的過去銷售數據池，可用於分析價格趨勢和收益模式，表明持續的市場興趣。

退出策略

對於考慮函館的國際投資者而言，理解潛在的退出策略至關重要。

• 樂觀情境（短期租賃擴張）：「樂觀」情境預期透過短期租賃轉換實現顯著的增長。如果北海道各地關於民泊（短期租賃）的法規變得更加有利，像函館這樣的旅遊熱點地區的房產，其每間可用客房收入（RevPAR）可能會比傳統的長期租賃高出兩到三倍。持有此類房產 2-4 年，目標總回報為 18-28%，可能是一種可行的策略，特別是如果能利用函館對國內外遊客的吸引力，這些遊客被其歷史遺跡和美食所吸引。目前的「需求分數」（Demand Score）為 52.1 和「住宿增長分數」（Accommodation Growth Score）為 57.0，表明遊客數量呈現出潛在的積極趨勢，這可能會支持這一策略。

• 悲觀情境（旅遊業下滑）： 相反，「悲觀」情境依賴於國際旅遊的顯著下降，這可能是由全球經濟衰退或不可預見的地緣政治事件所引發。這種低迷可能導致入住率在較長時間內低於 50%，從而嚴重損害短期租賃收入。在此悲觀的前景下，投資者應考慮採取止損策略，可能以購買價損失 15% 的價格退出市場。另一種選擇是轉向長期住宅租賃，雖然通常收益較低，但可以提供更穩定的收入來源，較不易受到短期需求波動的影響。

實地房產考察

考慮到函館的沿海地理位置和北海道獨特的氣候，實地房產考察不僅是建議，而是任何認真投資者的必備步驟。沿海地區的房產由於鹽分侵蝕可能需要更高的維護需求，而北海道冬季（今天的預報包含降雪）的顯著降雪則需要堅固的屋頂、高效的供暖系統，並仔細考慮除雪的後勤和成本。此外，日本地區性房地產經常呈現獨特的結構特徵和裝修歷史，這些是無法僅從遠端數據中完全確定的。函館以其歷史魅力和不斷增長的遊客基礎設施，為進行徹底的盡職調查提供了一個實用的基地，讓投資者在投入資金之前，能夠親自評估房產狀況、社區細微差異和當地市場條件。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，不代表任何房產目前的可用性。過去的交易價格和收益率不代表未來的表現。