函館 投資等級信號｜長期戰略展望（2026-03-11）

函館的房地產市場，截至 2026 年 3 月初的已完成交易數據顯示，對於著重於基礎設施發展和區域活化政策所帶動的長期價值增長的策略性投資者而言，呈現出引人注目的景象。儘管全球逆風和日本持續的人口結構變化帶來挑戰，但國土交通省（MLIT）的已完成交易記錄揭示了可觀的收益潛力以及適合增長的市場。目前對美原（Mihara）地區的關注，該地區佔觀察到的交易量相當大的比例，為我們提供了深入了解基礎設施項目和區域性需求驅動因素如何影響資產價值的視角。

市場概覽

對函館 68 筆已完成交易的分析，特別聚焦於美原地區，並從涵蓋 1003 筆歷史記錄的更廣泛數據集中提取，表明該市場的特點是總收益穩健且入場價格易於負擔。這些交易實現的平均總收益為 16.51%，其中最高達 29.86%。這表明，對於已交易的房產而言，產生收入的潛力是一個重要因素。已交易房產的平均成交價為 17,397,647 日圓（按當前匯率約為 110,124 美元），價格範圍從 640,000 日圓到 130,000,000 日圓不等。這種廣泛的範圍凸顯了記錄數據中資產類別和地點的多樣性。營運背景至關重要；函館目前的平均最高氣溫為 4.0°C，如風險因素中所詳述，3.0% 的總租金收入歸因於除雪費用，這成為計算淨收益時一個切實的考量因素。

值得注意的近期交易

近期交易記錄中一個具啟發性的案例研究是美原地區的一塊土地。這筆特定的已完成交易實現了 29.86% 的總收益，成交價為 33,000,000 日圓。儘管這代表一次表現優異的銷售，並可作為重要的市場基準，但至關重要的是要理解，此類極端值通常受到獨特的房產屬性、特定的買賣雙方動機或小眾市場條件的影響。這筆交易被歸類為「土地」，位於「美原」地區，凸顯了函館市場特定區塊潛在的巨額回報，特別是對於可以開發或重新利用的原始土地資產而言。必須將此類已完成交易視為過去市場表現和未來潛在價值驅動因素的指標，而非當前的投資機會，這取決於更廣泛的經濟和基礎設施發展。

價格分析

在分析的函館交易中，每平方米的平均價格為 106,904 日圓。這一數字為評估投資可行性提供了關鍵基準。與札幌中央區估計的每平方米 400,000 日圓相比，函館的每平方米價格約為札幌基準的 26.7%。這種顯著的差異可歸因於函館作為次級區域城市的地位、與像二世古（Niseko）等新興熱點地區相比，其直接國際旅遊吸引力較為有限（根據市場評論，該地區一些地方的土地價格據報導已翻漲十倍），以及其獨特的基礎設施發展軌跡。對於投資者而言，函館每平方米較低的入場成本，若能與觀察到的較高總收益（平均 16.51%，而價格更高的市場潛在收益可能較低）相結合，將為以收益為重點的策略提供引人注目的論據，前提是仔細計算淨回報。

區域聚焦

在分析的交易數據中，美原地區成為唯一的焦點，佔所有 68 筆交易的比例。這種集中度表明，美原是房地產活動的主要中心，是特定開發項目的目標區域，或是資產周轉率較高的地區。更廣泛的 1003 筆交易數據集，其中美原地區也佔據主導地位，這暗示該地區在函館市場的歷史活動中佔有重要地位。進一步分析完整數據集將有助於了解其餘 935 筆交易的空間分佈，並確認美原地區的主導地位是否為持續趨勢，或是該分析期間的特定情況。了解美原地區的市政發展計劃，以及這些計劃如何與更廣泛的函館市和北海道縣的策略相結合，是預測該特定地點未來資產增值的關鍵。

投資風險與考量

投資函館的房地產市場，雖然潛在回報豐厚，但仍需清楚了解相關風險。

• 流動性風險：函館房產的預計退出時間為 6 至 24 個月，這一數字值得仔細考量。與更活躍的主要都會市場相比，相對較長的退出時間表明市場深度較淺。需要嚴格評估在特定時期內可比較交易的數量。緩解策略：投資者應保持充足的資本儲備，以支付在較長的銷售期間的持有成本，並專注於具有廣泛吸引力、較不易受小眾市場波動影響的房產。在函館內分散投資於不同類型的房產和地點，也有助於減輕此風險。

• 營運成本（除雪）：北海道房產的一個重要考量是冬季維護。交易記錄顯示，除雪費用約佔總租金收入的 3.0%。緩解策略：將此成本明確納入淨收益計算，並確保租賃協議清楚劃分租戶對小型清理工作的責任，同時業主負責較大降雪情況下的專業服務。聘請熟悉北海道氣候的管理公司，可以確保高效且具成本效益的服務採購。

• 人口結構逆風：函館與許多日本區域城市一樣，面臨人口結構挑戰。過去五年記錄的人口年複合增長率（CAGR）為每年 -1.8%。這種人口下降可能會對長期租賃需求和房產價值構成下行壓力。緩解策略：將投資策略重點放在對本地人口增長依賴性較低的資產類別，例如與旅遊相關的住宿或滿足特定、具韌性需求的市場區隔的房產。針對將進行基礎設施升級的地區（例如北海道新幹線延伸線的潛在改善，儘管目前面臨延誤）的房產，可以幫助抵消負面的人口趨勢。

• 淨收益壓縮：雖然平均總收益為穩健的 16.51%，但在扣除營運費用（OPEX）後的淨收益估計為 13.0%，表示有 3.5 個百分點的差額。此差額需足以涵蓋融資成本、空置期和潛在的資本支出。緩解策略：對所有營運費用進行徹底的盡職調查，並探索成本優化機會。已延續的日本裝修稅務優惠計劃，可透過降低裝修成本提供增值機會，從而改善翻新房產的淨回報狀況。

• 季節性入住率差異：冬季入住率的 ±15% 變異係數（CV）凸顯了旅遊市場的季節性，特別是對於以住宿為主的投資。緩解策略：制定多元化的營銷策略，以吸引淡季遊客，可能透過針對不同的遊客群體或提供平季促銷活動。與多個預訂平台保持牢固的關係，也有助於平滑入住率的波動。

現場房產勘查

對於任何考慮在函館進行房地產投資的投資者來說，現場房產勘查不僅是建議，更是必不可少的。雖然歷史交易數據提供了寶貴的量化見解，但房產的實體狀況和具體的地理位置屬性無法遠程完全評估。在北海道這樣的地區，季節性因素，如經歷大雪地區屋頂的承重能力、地基凍融損壞的可能性，以及沿海鹽分暴露對建築材料的長期影響，都是至關重要的盡職調查要點。函館以其歷史魅力和不斷改善的可及性，為進行這些重要的實體評估提供了一個實用的基地。這座城市提供各種住宿選擇，並且在物流上適合勘查其各區的房產，使投資者能夠獲得對街區特色、本地設施以及任何可能影響未來價值或營運成本的潛在實體缺陷的第一手知識。

免責聲明：本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不表示任何房產的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不代表未來的表現。