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函館市場成交量動態｜觀光經濟分析（2026-03-14）

2026年3月閱讀時間 6 分鐘

隨著日本財政年度接近尾聲，函館的房地產市場，特別是新建（2010年後）物業的細分市場，為國際投資者提供了一個引人入勝的研究案例。透過分析此範圍內96宗已完成的交易，我們觀察到一個既有可負擔的入場點，同時也存在可觀的收益潛力的市場，儘管在風險和退出策略方面存在顯著的考量。此對2010年後興建物業的專注分析，讓我們得以一窺這座城市在平衡其歷史魅力與現代經濟發展方面，新資產的動態。

市場概況

歷史交易數據顯示，函館共有96宗2010年後興建物業的已完成交易。其中，68宗交易提供了計算總收益率所需的足夠數據，平均總收益率達到顯著的6.86%。然而，此平均總收益率涵蓋了廣泛的範圍，最高紀錄達到驚人的26.15%，最低則為2.27%。這些較新建築的實際成交價格介於5,000,000日圓至160,000,000日圓之間，平均售價約為35,395,833日圓。此市場細分佔我們分析的1003宗交易總數據集的約9.6%，顯示出對函館現代化、潛在更具韌性的資產的專注興趣。本報告更廣泛範圍內分析的155宗總交易量，表明市場具有適度的流動性，儘管仔細考慮進場和出場時機始終至關重要，尤其是對於可能吸引不同買家群體的新建資產。

近期指標性交易

在已完成的交易紀錄中，一個突出的例子是位於日吉町（Hiyoshicho）地區的一處物業，它突顯了函館住宅部門的收益潛力。這宗涉及土地及建築物的住宅交易，以7,900,000日圓的實際成交價，實現了26.15%的總收益率。雖然此特定交易是歷史紀錄，並不代表當前可得性，但它是一個寶貴的案例研究。它強調了即使在絕對價格點較低的情況下，針對性的投資也能釋放出城市特定細分市場或區域的顯著回報，可能迎合當地租賃需求，或是重視新建建築較低維護成本的自住業主。

價格分析

函館新建物業的平均每平方公尺實際價格為251,619日圓。此數字表明，函館較新的房地產市場比主要大都會中心更容易進入。作為比較，東京的黃金地段每平方公尺價格可高達1,200,000日圓以上，即使是北海道最大的城市札幌，對於類似的現代建築，平均每平方公尺價格也約為400,000日圓。此顯著的價格差異表明，國際投資者能以較日本大城市小得多的成本，在函館購置更大或更現代化的物業。此可負擔性，加上函館作為旅遊目的地的吸引力，以及其50.0的國際化分數，可能使其成為尋求在入場門檻較低的市場中獲取收益和資本增值的投資者的理想選擇。

投資等級分佈

對96宗新建物業的分析顯示，其投資等級分佈為市場細分提供了洞察。A級物業佔8宗交易，B級佔16宗，C級佔44宗。值得注意的是，有28宗交易被歸類為「潛力級」。此分佈表明，雖然市場的一部分由較高檔、可能是更新或維護良好的資產組成，但相當數量的已完成交易涉及具有增值潛力的物業。這與日本地區城市復興和翻新項目的總體趨勢一致，並得到擴展的翻新稅收優惠計劃等措施的支持。專注於2010年後建築細分市場的投資者，可能會在「潛力級」類別中找到機會，在那裡可以運用增值策略，但對結構完整性和現代化需求的徹底盡職調查至關重要。

退出策略

考慮投資函館新建物業市場的投資者，應仔細規劃其退出策略，因為市場狀況可能有所不同。

樂觀情況（Bull）—— ESG資本流入： 北海道成為國家級脫碳區的雄心，可能會吸引專注ESG的機構資本。如果綠色翻新補貼（可能將增值成本降低10-15%）對現代建築物變得易於獲取，投資者可以設定3-5年的持有期。退出目標是總回報達到20-30%，這將由翻新或獲得可持續認證的資產獲得的溢價所推動。目前的住宿增長得分57.0和國際化得分50.0，表明入境旅遊的吸引力日益增強，這可能會支撐資產更高的估值。
悲觀情況（Bear）—— 利率衝擊： 更為保守的看法涉及日本銀行（BOJ）積極的貨幣政策正常化的潛在影響。如果抵押貸款利率顯著上升至3%以上，由於融資成本增加，資本化率可能會下降100-200個基點。這種情況可能導致房地產價值在3年內下降15-25%。在此情況下，在任何加息週期的頂峰之前，專注於資本保全的退出策略是審慎的。函館預計的退出時間為6-24個月，這表明投資者可能需要耐心，或策略性地安排其處置時間，以減輕市場低迷的影響。

投資風險與考量

投資函館房地產市場，特別是2010年後興建的物業，需要對固有風險有清晰的認識。

自然災害風險： 北海道屬於地震活躍帶，雖然新建建築標準堅固，但抗震準備仍然是首要考量。靠近火山區和大量的降雪量，需要考慮結構承載能力和潛在損壞。預計冬季除雪成本約佔總租金收入的3.0%，影響淨收益。冬季入住率的變動（以±15%的變異係數衡量）凸顯了需求的季節性波動，這會影響租金收入的穩定性。
- 緩解策略： 涵蓋自然災害和財產損失的綜合保險政策至關重要。建議建立準備金以支付意外維修費用，特別是與雪負荷和地震加固（如果認為必要）相關的費用。聘請具有當地專業知識的專業物業管理公司，有助於應對季節性挑戰，並確保高效的除雪作業。
市場流動性與退出時機： 雖然較廣泛數據集中155宗交易表明市場流動性適中，但該市場預計的退出時間為6-24個月。這表明，特別是當市場狀況發生變化時，處置較新物業可能需要耐心。
- 緩解策略： 投資者應考慮更長的持有期，並維持穩健的財務儲備。收購前的徹底市場分析，了解旅遊業以外的當地需求驅動因素，以及與當地房地產專業人士建立關係，可以促進更順利的退出。
人口結構趨勢： 函館面臨人口下降，五年複合年增長率（CAGR）為-1.8%。雖然入境旅遊提供緩衝，但持續的當地需求對於長期價值至關重要。
- 緩解策略： 專注於滿足需求中較有韌性部分的物業，例如適合旅遊租賃的物業（考慮到函館的吸引力，住宿增長得分為57.0，Airbnb收入潛力為75.0）或基本當地服務。分散租金收入來源可以減輕人口基數萎縮帶來的風險。
營運費用： 扣除營運費用後的淨收益率估計為4.6%，比平均總收益率6.86%低2.3個百分點。這凸顯了仔細審查營運成本的重要性，包括維護、財產稅和管理費。
- 緩解策略： 詳細的預計損益分析，包括所有營運費用的實際預測，至關重要。對於新建建築，專注於能源效率和現代化設施，可以降低長期維護和公用事業成本，從而提高淨收益率。