函館 投資等級信號｜長期戰略展望

國內旅遊的持續強勁，加上重大的基礎設施開發，持續塑造著函館的房地產格局。已完成的交易記錄顯示，市場的平均總收益率穩健，並且有相當大的空間進行增值策略，特別是透過策略性收購被歸類為具未來潛力的房產。本分析聚焦於對 1003 筆歷史交易的全面審查，為國際投資者提供戰略性概述，評估在國家人口結構趨勢的背景下，由政策和基礎設施驅動的長期增值潛力。當前市場環境，匯率為 1 美元兌 158.8 日圓，使得日本房地產對尋求有形資產的FOREIGNER 資金而言，日益具備吸引力。

市場概況

函館的交易數據涵蓋了 1003 筆已完成的交易，為策略性投資者呈現了一個引人注目的圖景。在記錄了收益率數據的交易中（1003 筆中的 363 筆），市場的平均總收益率顯著，達到 14.35%。這一收益率以平均實現價格約 1680 萬日圓為基礎，記錄的交易價格範圍從名義上的 1,000 日圓到高達 4.4 億日圓。每平方米的平均價格為 114,527 日圓，與主要都會區相比，這表明進入門檻相對較易。來自 e-Stat 統計數據的 52.1 分的需求得分，以及 57.0 分的住宿增長率，均顯示出持續穩定的需求，這表明該地區的旅遊業具有韌性，是支撐房地產價值的關鍵基礎。 75.0% 的可觀 Airbnb 收入潛力，進一步凸顯了該市場在短期租賃投資方面的吸引力，與 50.0 分的強勁國際化得分相符。

近期值得關注的交易

審視個別已完成的交易，可以深入了解市場的潛力。一個特別具啟發性的案例涉及位於 Kashiwagi-cho 區的一塊土地，該土地實現了驚人的 29.99% 總收益率。此筆交易實現了 3,000 萬日圓的收益，凸顯了函館市場特定領域，特別是可能已準備好未來開發或重新定位的土地資產，所能實現的顯著上漲空間。雖然這筆具體的交易代表過去的事件，並不能 indicative 當前市場的產品，但它為透過本地化需求和開發機會所驅動的策略性收購在函館可能獲得的回報設立了一個基準。

價格分析

與全國基準相比，函館每平方米 114,527 日圓的平均價格提供了一個重要的機會。作為比較，東京等日本主要城市每平方米的平均價格約為 120 萬日圓，即使是北海道最大的城市札幌，平均每平方米約為 40 萬日圓。這個顯著的差異表明，對於尋求投資北海道增長故事的投資者來說，函館提供了更容易進入的門檻。仙台（青葉區）等城市，作為另一個區域中心，其價格基準約為每平方米 35 萬日圓，而金澤，一個連接新幹線的文化中心，平均每平方米約為 30 萬日圓。相較於這些比較對象，函館較低的入門價格，假設有相似的租金收入潛力，可以轉化為更高的總收益率，並為隨著基礎設施項目和地區振興措施的實施，提供更大的資本增值空間。北海道新幹線延伸至札幌，雖然面臨 2030 年後潛在的延遲，但仍是區域連接性和經濟活動的長期催化劑，這可能會透過增強其作為門戶城市和休閒目的地的吸引力，使函館受益。

區域聚焦

對已完成交易的分析表明，活動集中在特定地區，為具有既定交易量的地區提供了線索。美原區（Mihara）以 68 筆記錄的交易位居榜首，緊隨其後的是本通（Hondori）、日吉町（Hiyoshicho）、富岡町（Tomiokacho）和湯川町（Yugawa-cho），每個地區的已完成交易量在 46 到 49 筆之間。這些地區代表了函館內成熟的住宅和商業區域，表明本地需求穩定，且房產交易持續進行。投資者可能會發現，這些地區提供了可靠的交易歷史基礎，適合穩定產生收入的資產。北海道新幹線的延伸，雖然直接連接札幌，但透過提高北海道內部的旅行效率，間接影響了函館的吸引力，可能吸引更多遊客和居民前往其南部中心。

投資等級分佈

從函館的房產等級分佈中出現了一個關鍵的分析見解：1003 筆交易中有 456 筆（約 45.5%）被歸類為 A 級，而相當多的 425 筆交易（約 42.4%）屬於「潛力級」類別。這種分佈值得注意。 A 級交易的高比例表明，市場存在一個成熟的細分市場，擁有維護良好或高品質的資產持續交易，提供穩定的投資前景。更重要的是，龐大的「潛力級」細分市場預示著增值投資者有相當大的機會。這些房產雖然目前不是頂級的，但代表了可以透過策略性翻新、重新定位或開發來實現更高租金收入和資本增值的資產。這與 A 級資產佔主導地位、機會稀少或價格高昂的飽和市場形成對比。 B 級（60 筆交易）和 C 級（62 筆交易）的比例相對較小，表明需要大量修繕的房產在已完成的交易數據中佔比較小，或者「潛力級」房產在正式分類前更有可能被針對性地提升價值。

退出策略

對於函館的國際投資者來說，考慮到市場的獨特動態，一個清晰的退出策略至關重要。

• 牛市情景（樂觀）——旅遊與基礎設施： 這種情景假設，在日圓疲軟和未來潛在的可及性改善（例如北海道新幹線線路的延伸）的支持下，入境旅遊將持續增長。基礎設施投資，包括機場改善和道路網絡，進一步鞏固了函館的吸引力。在這種樂觀的前景下，持有資產 3-5 年，結合租金收入和資本收益，總回報可能達到 15-25%。這裡的策略是收購房產，可能來自「潛力級」類別，進行輕度至中度的改善，並持有以應對持續的需求和城市發展計劃所帶來的增值。考慮到目前 14.35% 的平均總收益率，要實現這一目標，需要穩定的租金收入和適度的資本增值相結合。

• 熊市情景（悲觀）——人口結構加速： 更謹慎的觀點承認日本持續的人口減少趨勢。如果函館的人口下降加速，導致空置率超過 20%，那麼五年內房地產價值下跌 10-20% 是可以想像的。在這種情景下，應實施嚴格的止損線，即從收購價下跌 15%。提早退出考量的關鍵觸發因素將是連續兩個季度入住率低於 70%，這表明市場顯著疲軟。在此情況下，重點將從資本增值轉向資本保值，可能即使有小額虧損也要清算資產，以避免進一步貶值。這凸顯了審慎的資產管理以及持續監測當地人口結構變化及其對租金需求的影響的重要性。

日本財政年度在三月結束，這為精明的投資者提供了一個季節性的機會。在此期間記錄的交易可能反映了賣家旨在結算財務帳戶，可能為以優惠價格收購資產創造機會，特別是如果結構性盡職調查得到細緻的執行。相反，北海道旅遊旺季（雪季）的最後一個月，房產面臨凍融損壞的風險增加，需要進行徹底的檢查，並可能需要更高的維護準備金。

免責聲明： 本分析基於國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，並不 indicative 當前任何房產的供應情況。過去的交易價格和收益率並不能 indicative 未來的表現。