專題報導函館

函館物業類型構成｜風險與機會評估

2026年4月閱讀時間 6 分鐘

隨著北海道的春季融雪開始，顯露出函館周遭的景觀，人們的注意力經常集中在其蓬勃發展的旅遊業及其對房地產的潛在影響。然而，深入研究歷史交易數據，揭示了一個以大量土地交易和溫和但潛在具吸引力收益率為特徵的市場，適合願意駕馭顯著地區風險的投資者。了解人口減少壓力、自然災害暴露以及這座日本北部城市獨特需求驅動因素之間的相互作用，對於任何評估其長期可行性的國際投資者來說至關重要。

市場概況

函館的歷史交易記錄描繪了一個活躍的市場景象，共記錄了 882 筆已完成的交易。其中，322 筆包含收益率數據，提供了已實現回報的快照。這些交易的平均總收益率為顯著的 14.41%，中位數收益率為 13.09%。這表明，平均而言，函館的房產相較於許多飽和的城市中心，提供了引人注目的創收潛力。該數據集中房產的平均實現價格為 ¥16,106,616，表明對於許多投資者來說，這是一個可及的入門點。然而，價格範圍很廣，從最低的 ¥50,000 到最高的 ¥330,000,000，凸顯了市場的多樣性，涵蓋了從小型土地到重要的商業或住宅開發項目。

市場結構深受其物業類型組成的影響，住宅物業佔最大部分，有 527 筆交易，其次是土地，有 288 筆。土地交易的顯著比例（佔總交易量的約 32.6%）值得特別關注。與住宅或商業建築佔交易大宗的成熟市場相比，土地銷售的主導地位可能表明市場處於較早的發展階段，或者投機性土地收購扮演著更重要的角色。對於尋求即時租金收入的投資者來說，較高的住宅交易比例令人鼓舞。相反，那些尋求開發機會或囤地機會的人，會對豐富的土地感到興趣，但這也意味著未開發地段的即時租金收益率可能較低。

近期值得關注的交易

歷史交易記錄中一個具啟發性的案例研究是柏木町 (Kashiwagi-cho) 區的一筆已完成銷售。這筆交易被歸類為「土地」，達到了驚人的 29.99% 總收益率，是數據集中記錄的最高值。這塊土地的實現價格為 ¥30,000,000。雖然這筆單獨的交易凸顯了在特定情況下獲得異常高回報的潛力，但應將其視為異常值而非市場常態。理解導致如此高收益率的具體因素——也許是獨特的開發潛力、針對利基用途的策略性地點，或特別有利的銷售——是關鍵。此記錄提醒我們，雖然平均收益率可能溫和，但有針對性的投資策略可以發現卓越的業績，但需要對每塊特定物業的特性和市場背景進行徹底的盡職調查。

價格分析

函館所有記錄交易的平均每平方米實現價格為 ¥113,819。為了使這一數字更具體，可以與日本主要大都市區進行比較。例如，東京的黃金地段每平方米價格可高達 ¥1,200,000，而札幌的平均價格可能在每平方米 ¥400,000 左右。這個顯著的差異表明，函館在房地產收購方面提供了顯著較低的進入成本。對於外國投資者來說，使用當前匯率（1 美元 = ¥158.5，1 人民幣 = ¥23.2，1 新台幣 = ¥4.99）換算這些數字，更能凸顯其可負擔性。平均價格為 ¥1610 萬的房產，相當於約 101,577 美元、694,000 人民幣或 328 萬新台幣。這種可負擔性是一把雙刃劍：它降低了進入門檻，但也可能反映出與價格更高、需求旺盛的市場相比，增值潛力較慢和流動性有限。

區域亮點

交易數據顯示，根據已完成的銷售情況，函館最活躍的地區包括美原 (Mihara) 有 55 筆交易，其次是日吉町 (Hiyoshi-cho) 和富岡町 (Tomioka-cho)，各有 43 筆交易。其他顯著地區包括湯川町 (Yugawa-cho) 有 39 筆交易，以及本通 (Hondori) 有 38 筆。這些地區活動的集中表明了本地化的需求驅動因素，可能與基礎設施、便利設施或成熟的住宅區有關。投資者可能會發現，最初的研究集中在這些地區，以了解其交易量背後的原因，因為這可能表明租賃需求或開發潛力更可預測的區域。

投資風險與考量

投資函館等日本地區城市面臨著一系列獨特的風險，需要仔細考慮和減輕。日本持續的人口結構變化，函館過去五年年複合年增長率為 -1.8%，對長期需求構成了根本性挑戰。這種持續的人口減少趨勢可能導致空置率上升和房價下跌壓力。此外，自然災害（特別是地震和強降雪）的風險是一個重要因素。例如，除雪成本可能會佔總租金收入的約 3.0%，影響淨收益率。扣除營運費用 (OPEX) 後的淨收益率平均為 11.1%，比總收益率低 3.3 個百分點，這強調了考慮這些成本的重要性。

季節性入住率差異： 北海道房產的一個關鍵風險是冬季入住率在旺季和淡季之間存在顯著差異，冬季入住率的變異係數 (CV) 為 ±15%。這種季節性可能會在淡季造成嚴重的現金流壓力。為減輕這種風險，投資者必須進行徹底的現金流壓力測試，模擬損益平衡入住率門檻。制定多元化的收入策略，例如結合利用黃金周和賞櫻季的短期租賃，以及長期租賃，有助於平滑收入波動。建立儲備金以應對入住率低迷時期的營運費用也是一個明智的措施。

流動性和退出策略： 函館房產交易的預計退出時間為 6 至 24 個月。這表明與主要大都市區相比，市場流動性較差。投資者應將此納入其投資期限和財務規劃，確保擁有足夠的資金來持有該資產直至預期時間。在函館內跨多個物業或資產類別，甚至跨不同地區城市進行多元化投資，也有助於減輕單一非流動性資產的影響。

維護和營運成本： 除了除雪之外，日本地區老化的建築物可能會導致維護成本不斷上升。加上隨著裝修季節的開始，勞動力和材料成本可能增加，這會侵蝕盈利能力。投資於最近翻新的物業或為資本支出編列預算至關重要。聘請在地區市場經驗豐富的專業物業管理服務，有助於確保高效的維護和營運監督。

貨幣風險： 對於國際投資者而言，日圓的波動帶來了額外的風險。雖然目前的匯率提供了誘人的進入點，但日圓未來升值可能會減少匯回時的回報。以日圓計價的對沖策略或投資，並同樣以日圓計價的收入流，可以幫助管理這種風險敞口，儘管它們可能會產生額外費用。

實地房產檢查

鑑於函館的地理位置和季節性氣候，進行徹底的實地房產檢查不僅是可取的，而且對於任何認真考慮的投資者來說都是必不可少的。例如，春季融雪期間的除雪工作，可能會揭示在冬季被掩蓋的關鍵結構問題，如地基裂縫、排水問題或地面沉降。同樣，沿海的房產可能容易受到鹽蝕，需要進行特殊檢查。親自查看房產，可以評估其物理狀況、鄰里環境以及遠程分析無法捕捉到的潛在翻修需求。函館交通便利，住宿選擇多樣，為這類盡職調查之旅提供了實際的基地，讓投資者能夠親身體驗當地市場動態和潛在投資的實際狀況。