專題報導函館

函館地區分布比較｜數據統計分析

2026年6月閱讀時間 6 分鐘

隨著北海道的初夏迎來降雨量減少和國內旅遊增加的時期，尤其是在遠離日本本州擁擠的梅雨季節之際，函館的歷史交易記錄為國際投資者呈現了一個複雜的景象。該地區雖然在歷史上頗具吸引力，但正經歷人口結構的演變以及國家貨幣政策的廣泛影響。我們對截至 2026 年 6 月 1 日已完成交易的分析顯示，平均總收益率為 14.52%，這歸因於多樣化的房產類型和顯著的地區價格差異。然而，仔細審視營運成本，特別是冬季開支，以及長期的 بالس往趨勢，對於形成細緻的投資視角至關重要。

市場概況

函館的歷史交易數據包含 1,087 筆已完成的銷售記錄，其中 386 筆包含收益率信息。此子集顯示平均總收益率為 14.52%。這些交易的實際價格差異很大，從最低的 50,000 日圓到最高的 500,000,000 日圓不等，平均售價約為 16,351,495 日圓。這種廣泛的範圍表明，市場迎合了各種規模的投資，從微型資產收購到大量的商業或土地持有。值得注意的是，需求方面似乎很強勁，綜合需求得分為 52.1，住宿增長得分為 57.0，表明遊客流入健康。外國遊客比例雖然沒有具體細分到函館的百分比，但其對「國際化得分」50.0 貢獻了一份力量，反映了該市對全球觀眾的吸引力。

近期值得關注的交易

過往交易記錄中的一個典型案例是位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 地區的一塊土地，其總收益率達到 29.99%。該筆交易價值 30,000,000 日圓，突顯了函館市場特定細分市場中獲得異常高回報的潛力。雖然這是一筆土地交易，但其收益率表現為已實現回報的頂尖水平設定了基準。這類高收益交易通常與特定的開發機會或獨特的市場條件掛鉤，凸顯了細緻的地區層級分析對於識別異常表現的重要性。投資者應將此視為反映歷史最高績效的數據點，而不是當前市場供應情況的指標。

價格分析

函館所有記錄交易的平均每平方米價格為 113,521 日圓。這一數字使函館與主要大都市中心的價格相比，處於顯著的折扣水平。作為參考，來自福岡博多區的交易數據顯示，平均價格約為每平方米 550,000 日圓，而札幌中央區的交易平均價格約為每平方米 400,000 日圓。這種顯著的差異表明，函館為尋求在日本獲得創收資產的投資者提供了更易於進入的切入點。假設租賃需求相似，較低的每平方米成本可能意味著在給定租賃收入情況下，絕對收益率更高。

地區層級交易分析

函館的交易記錄顯示，活動明顯集中在幾個地區。美原 (Mihara) 以 68 筆記錄交易位居榜首，緊隨其後的是富岡町 (Tomioka-cho) 的 54 筆，以及日吉町 (Hiyoshi-cho) 的 52 筆。這些地區，連同湯川町 (Yugawa-cho) 和本通 (Hondori)，代表了具有顯著歷史投資者興趣的區域，這從已完成銷售的頻率中可見一斑。這些地區較高的交易量可能與多種因素相關：靠近基本設施、成熟的住宅或商業基礎設施，以及可能更可預測的租賃需求模式。投資者可能會假設，由於歷史買賣活動量較大，這些地區的流動性較高。

投資等級分佈

交易數據中房產等級的分佈提供了價格分層的洞察。「A 級」房產代表最高品質或最受歡迎的資產，佔 511 筆交易，表明市場上有相當大一部分專注於優質資產。相比之下，「B 級」房產佔 57 筆交易，而「C 級」房產為 69 筆。相當大一部分，即 450 筆交易，被歸類為「潛力級」，表明房產可能需要翻新或提供開發增值機會。這種分佈意味著，儘管優質資產的市場強勁，但提供增值機會的房產活動也相當多，吸引了風險承受能力較高的投資者。

退出策略

考慮投資函館的投資者應制定針對市場動態量身定制的穩健退出策略。

牛市（樂觀）情景：在北海道新幹線延伸、日圓持續疲軟吸引外國遊客以及入境旅遊增加等潛在基礎設施改善的推動下，此情景預計持有期為 3-5 年，目標總回報為 15-25%。這一前景取決於持續的旅遊業增長，這得到了函館 57.0 的住宿增長得分和 50.0 的「國際化得分」的支持。
熊市（悲觀）情景：此情景預計現有的 بالس往逆風將加速，導致人口年複合增長率 (CAGR) 為每年 -1.8%。如果空置率超過 20%，且房價在五年內下跌 10-20%，那麼從收購價開始設定 -15% 的嚴格止損策略將是明智的。如果連續兩個季度入住率低於 70%，應觸發提前退出。此市場的估計變現時間在 6 至 24 個月之間，表明雖然存在流動性，但在市場低迷時期快速出售可能具有挑戰性。

投資風險與考量

函館投資分析的關鍵組成部分是了解季節性營運成本的影響。該地區大量的降雪需要大量的除雪支出。根據歷史數據，除雪成本約佔總租金收入的 3.0%。這筆費用直接影響淨收益率，將平均淨收益率從 14.52% 的總體平均值降至估計的 11.2%，價差為 3.3 個百分點。

除雪成本的緩解策略：為了應對這些可預測的冬季營運費用，投資者應納入專門的冬季營運預算項目，其中應包括除雪服務、潛在的供暖成本飆升以及冬季較冷的月份增加的房產維護費用。一家在北海道氣候方面經驗豐富的專業物業管理公司可以提供準確的成本估算和高效的服務提供商選擇，從而可能降低管理費用。建議設立一個專門用於冬季營運成本的準備金。此外，將非降雪地區的供暖與除雪成本比率進行比較，可以凸顯獨特的營運支出挑戰。

除了冬季成本外，函館還面臨人口增長率為負的問題，五年年複合增長率為 -1.8%。這種 بالس往趨勢可能會對長期房價和租賃需求構成下行壓力。

應對人口下降的緩解策略：重點關注位於戰略優勢地區、具有強大現有需求驅動因素的房產，例如靠近交通樞紐、教育機構或蓬勃發展的商業中心。多元化房產類型，也許包括迎合強勁旅遊需求（住宿增長得分 57.0 表明）的短期租賃住宿，有助於減輕人口減少對當地居民的風險。探索與日本「數位花園城市」倡議相符的機會，該倡議可為區域城市帶來新的經濟活動和就業機會，也可能提供長期的上漲空間。

最後，估計的退出時間從 6 到 24 個月不等，表明流動性雖然存在，但可能無法立即實現。