白馬 投資等級信號｜長期戰略展望

隨著春季融雪逐漸顯露白馬令人屏息的山景，該地區的歷史房地產交易紀錄為精明的國際投資者勾勒出一幅引人注目的景象。成交紀錄顯示共有 69 筆已完成的交易，市場活動持續穩定，平均每筆交易價格為 45,362,376 日圓。儘管交易活動相當可觀，但與實際成交價格範圍（從最低的 64,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓）相比，這顯示了白馬歷史交易格局中存在著多樣化的物業類型和投資規模。已完成交易的平均總收益率為 8.86%，這表明其具有穩健的創收潛力，歷來吸引了部分市場投資者，儘管此數據涵蓋了廣泛的範圍，最高紀錄的總收益率達到驚人的 29.58%，最低則為 1.76%。

近期值得關注的交易

從歷史交易數據中一個引人注目的案例研究是位於大字北城、宅地（土地與建物）類別的一筆商業地產出售。這筆已完成的交易達到了驚人的 29.58% 總收益率，成交價格為 40,000,000 日圓。此特定交易凸顯了白馬市場某些細分市場的高回報潛力，特別是對於能夠利用強勁需求驅動因素（如旅遊和酒店業）的物業。儘管這是過去的結果，而非目前的可用性，但它為理解該地區歷來觀察到的收益上限提供了一個有價值的基準。物業類型和地點很重要，這表明在諸如大字北城等關鍵區域進行策略性佈局可以產生超額回報。

價格分析

白馬已完成交易的每平方公尺平均成交價格為 315,376 日圓。此數字相較於主要大都會區，白馬的歷史交易價格具有顯著的折扣。作為參考，北海道首府且具區域指標意義的札幌（中央區），其平均交易價格約為每平方公尺 400,000 日圓。東京的主要行政區通常每平方公尺價格超過 1,200,000 日圓。這種價差表明，儘管白馬是一個受歡迎的國際旅遊目的地，但從每平方公尺估值角度來看，其房地產投資的進入門檻歷來較低。較低的平均每平方公尺價格，加上某些交易中觀察到的較高總收益率的潛力，為尋求日本超高價城市中心以外的價值和增長潛力的策略性投資者提供了一個有趣的選擇。

退出策略

在考慮退出白馬房地產投資時，出現了幾種情境，每種情境都有獨特的風險回報特徵。

樂觀情境：短期租賃擴張 樂觀的前景取決於北海道各市鎮短期租賃（民泊）的持續增長和潛在的法規放寬。如果法規變得更加寬鬆，轉換為合法民泊的物業，每間可供銷售客房收入（RevPAR）可能會比目前收益提高兩到三倍。此策略將涉及 2-4 年的持有期，目標總回報率在 18-28% 之間。白馬的國際吸引力，利用全球體驗式旅遊趨勢，將會放大此結果。

悲觀情境：旅遊業下滑 相反，悲觀情境涉及嚴重的全球衰退或地緣政治不穩定，嚴重抑制了入境旅遊。在這種情況下，入住率可能會在很長一段時間內低於 50%，導致短期租賃收入崩潰。謹慎的投資者將實施停損策略，以取得成本降低 15% 的價格退出市場。屆時將轉向確保長期住宅租賃，這通常提供更穩定但較低的租金收入。這需要對當地的長期租賃需求動態有更深入的了解，這與國際旅遊的劇烈波動高峰有所不同。

投資等級分佈

白馬歷史交易記錄中物業等級的分佈，為市場動態和潛在的增值機會提供了關鍵的見解。在 69 筆交易中，有 47 筆物業被歸類為「A 級」，約佔記錄銷售的 68%。如此高比例的 A 級資產表明市場相當有效率，大多數已完成的交易涉及狀況良好到極佳的物業。這可能意味著市場已發展到一個階段，容易吸引的資產經常進行交易。

相反，B 級和 C 級物業分別佔 7 筆和 9 筆交易。這些代表了增值機會。更有趣的是，有 6 筆交易被歸類為「潛力級」。此類別對策略性投資者尤其重要，表明可能需要翻新或重新定位，但具有潛在價值的物業。在供應較為緊張的成熟市場中，人們可能會預期 B 級和 C 級資產的比例更高。A 級物業的大量存在表明，市場正在有效定價熱門資產，或者有持續供應狀況良好的物業。然而，「潛力級」類別脫穎而出，成為專注於價值增值策略的投資者的明確信號，他們可以利用日本的翻新稅務優惠等計劃來提高資產質量和未來可銷售性。

投資風險與考量

儘管白馬提供了誘人的投資前景，潛在投資者必須仔細考慮幾個風險因素。主要關切的是流動性風險。目前該市場物業的預計退出時間從 3 到 12 個月不等。此時間範圍受到市場深度影響；儘管已記錄了 69 筆交易，但與在大都會區相比，快速脫售所需的比較銷售量可能較少。這需要更長的持有期策略和對現金流的謹慎管理。

營運成本也帶來挑戰。預計每年剷雪成本將佔總租金收入的約 3.0%，在北海道的冬季是一個重要的因素。加上其他營運費用（OPEX），扣除 OPEX 後的淨收益估計為 6.3%，比 8.86% 的平均總收益率低 2.5 個百分點。這凸顯了仔細審查管理費和其他營運支出的重要性。

人口結構趨勢是更長期的考量因素。白馬在過去五年中的人口複合年增長率（CAGR）為 0.8%，顯示出一定程度的增長或穩定。然而，日本許多地區人口老齡化和下降的更廣泛全國趨勢仍然是背景上的擔憂。

此外，季節性波動影響需求。冬季入住率的變異性，以變異係數（CV）衡量，為 ±15%。這表明在冬季旺季與淡季或肩峰季節之間的需求有顯著波動，直接影響收入的可預測性。

緩解策略：

• 流動性風險： 多元化持有期限，並維持穩健的財務緩衝。瞄準具有廣泛吸引力的物業，而不僅僅是利基市場。在退出前與多家房地產經紀人和潛在買家建立關係。
• 營運成本（剷雪）： 在夏季與可靠的剷雪公司簽訂長期服務合約，以鎖定費率。投資於穩健的物業基礎設施（例如，如果可行，設置加熱車道）以減少對外部服務的依賴。將這些成本明確計入淨收益計算。
• 人口結構變化： 專注於迎合入境旅遊或國際居民的資產，這些資產不易受純粹的國內人口結構趨勢影響。投資於對季節性工人或第二居所購買者具有強大吸引力的物業。
• 季節性波動： 針對短期租賃實施動態定價策略，並探索通過活動或利基旅遊產品吸引淡季遊客的途徑。在淡季期間考慮長期住宅租賃，以獲得一部分租金收入，從而創造更穩定的基礎收入。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不表示任何物業目前的可用性。過去的交易價格和收益率並不代表未來表現。