專題報導白馬

白馬投資等級信號｜長期戰略展望

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

白馬的房地產市場，雖然常與其聞名的冬季運動項目連結，但透過已完成的交易紀錄，尤其是在夏季轉向秋季之際，正展現出一個引人注目的敘事。這段期間是國內旅遊尋求涼爽氣候和戶外活動的高峰期，為審視投資潛力提供了一個獨特的視角。歷史銷售數據的分析揭示了一個具有顯著收益潛力的市場，儘管它需要對其特定的營運風險和基礎設施發展軌跡有細緻的理解。近期涵蓋各種房產類型和區域的交易紀錄，為專注於基礎設施發展和政府政策所驅動的長期價值創造的策略性投資者提供了寶貴的見解。

市場概況

日本國土交通省（MLIT）的歷史交易數據顯示，白馬的活躍度很高，共記錄了 98 筆已完成的交易。其中，31 筆交易包含收益數據，顯示平均總收益率為 9.65%。此數字高於許多成熟的城市市場，突顯了白馬作為一個以旅遊目的地為導向的房地產投資的吸引力。已完成交易的實際售價差異很大，從最低的 570 萬日圓到最高的 7 億日圓不等，平均價格為 48,475,201 日圓。這種廣泛的範圍反映了交易房產的多樣性，從小型土地到較大的商業開發項目。市場的整體需求評分（衡量為 35.0）暗示著基本的興趣水平，而 50.0 的顯著國際化評分則進一步支持了這一點，這表明外國遊客的存在和影響力很強。入住率評分也保持在健康的 50.0，表明需求穩定，儘管總客流量的年同比變化略有下降 8.89%。

近期值得關注的交易

在歷史紀錄中，一個特別具說明性的案例是大字北城（Oaza Kitashiro）地區的一筆已完成商業交易。這處房產（土地及建築物）達到了驚人的 29.58% 總收益率。此次交易的售價為 40,000,000 日圓。如此高的收益率突顯了白馬在極高的回報潛力，特別是對於能夠利用季節性高峰需求的、位置優越的商業資產而言。雖然這筆交易是一個歷史性基準，並不代表目前的可用性，但它為理解該市場可實現的最高回報提供了一個有價值的數據點。此類交易的成功強調了地點和房產類型在抓住白馬以旅遊為中心的經濟中可觀收入來源的重要性。

價格分析

白馬所有已完成交易的平均每平方公尺實際售價為 354,386 日圓。與日本主要大都會區相比，白馬呈現出截然不同的估值輪廓。例如，東京的黃金地段每平方公尺可達 120 萬日圓以上，而北海道最大的城市札幌的平均價格約為每平方公尺 400,000 日圓。與這些數據相比，儘管白馬具有全球旅遊吸引力，但其房產價值與札幌這樣的主要區域性城市相比具有競爭力，甚至在某些情況下略低。平均交易價格 48,475,201 日圓（按照今日 1 日圓兌 159.3 美元的匯率計算，約合 304,300 美元）使白馬成為尋求在高需求度假區尋求投資機會的國際投資者的一個易於進入的市場，特別是考慮到由未來基礎設施改善所驅動的顯著資本增值的潛力。

區域焦點

在白馬的地理景觀中，大字北城（Oaza Kitashiro）區最為活躍，佔已記錄交易的 66 筆。這種集中度表明它是開發和活動的主要樞紐，可能受益於成熟的基礎設施以及靠近主要景點。第二活躍的區域是大字神城（Oaza Kamishiro），記錄了 32 筆交易，表明這是另一個重要的房地產投資和開發區域。這兩個區域在交易量上的主導地位表明市場存在一定程度的集中，投資和開發工作的重點都集中在這裡。對於策略規劃者來說，這些區域代表了白馬生態系統中的既定節點，由於其交易歷史，可能提供更大的流動性和更可預測的投資環境。

退出策略

白馬的投資者應考慮一系列針對市場動態和投資期限量身定制的退出策略。

樂觀情景（樂觀 - 旅遊與基礎設施）：此情景取決於入境旅遊的持續增長，這可能通過基礎設施發展（如北海道新幹線延伸線，儘管其 2038 年的終點是長期前景）以及像二世谷（Niseko）這樣的度假區的持續國際化（通常為其他日本度假區設定趨勢）而得到增強。日圓疲軟也持續支持入境遊客支出。在此展望下，持有房產 3-5 年可能帶來可觀的資本增值，目標是總回報率為 15-25%，包含租金收入和資本收益。此策略最適合那些能夠吸引旅遊需求、例如短期租賃單位或管理良好的商業空間的房產。
悲觀情景（悲觀 - 人口結構加速）：更謹慎的展望預計人口下降將加速或旅遊增長停滯，這將導致空置率增加，可能超過 20%。在此情況下，房產價值在五年內可能面臨 10-20% 的貶值。在此情況下的審慎做法是實施嚴格的止損策略，如果價值從收購價下跌 15%，則退出頭寸。此外，監測入住率至關重要；如果連續兩個季度空置率保持在 70% 以上，可能需要考慮提前退出，這表明需求的根本性轉變。

投資風險與考量

投資白馬存在一系列獨特的風險，需要仔細考慮和積極的緩解策略。

流動性風險：白馬房產的預計退出時間為 3 至 12 個月。這比高度流動的都會市場要長得多。市場深度，雖然有 98 筆歷史交易顯示活躍，但仍遠小於主要城市。高比例的一級房產（在分析樣本中佔 62 處，相比之下，二級房產為 9 處，三級房產為 11 處）可能表明市場上有許多理想的資產，但「潛在等級」類別（16 處房產）表明存在增值機會，這有時會延長退出時間。緩解措施包括基於可比已完成交易的實際定價預期，以及保持房產的良好展示。
季節性差異：白馬市場具有高度季節性，特別是對於依賴旅遊的資產。冬季入住率的波動可高達 ±15%（變異係數），這意味著收入來源全年可能顯著波動。儘管夏季需求正在增長，但其持續時間仍比冬季短。緩解措施包括在可能的情況下開發多元化的收入來源（例如，全年活動、部分房產的長期租賃）或維持足夠的現金儲備來彌補淡季。
營運成本：除雪成本是一項實質性的營運費用，估計為總租金收入的 3.0%，特別是對於需要冬季維護的房產。此外，總收益率（平均 9.65%）與扣除營運費用後的淨收益率（估計為 7.0%）之間的差額為 2.6 個百分點。這一差異凸顯了在預測回報時，納入所有營運成本（包括物業管理、水電和維護）的重要性。緩解措施包括確保可靠且具成本效益的維護合同，並確保細緻的物業管理以盡量減少不必要的開支。
人口結構：儘管可能出現旅遊湧入，但日本整體區域的人口結構趨勢表明人口將逐步下降。白馬記錄的五年複合年增長率（CAGR）為每年 0.8%。雖然這是積極的，但需要維持這種增長率並輔以旅遊業，以確保長期的房地產價值。緩解策略包括關注吸引國內外遊客的房產，並監測地方市政開發計劃，以尋求旨在留住或吸引人口的舉措。