專題報導小樽

小樽跨市場基準比較｜跨市場比較分析

2026年7月閱讀時間 5 分鐘

北海道的魅力不僅限於知名的二世古滑雪勝地，小樽的歷史交易紀錄更揭示了一個獨特的區域市場，相較於主要門戶城市，能提供可觀的收益率溢價。隨著日本國內旅遊在炎炎夏日中逐漸增溫，擁有豐富歷史底蘊與海岸風情的小樽，透過其過往的成交數據，展現出獨特的投資論點。根據截至 2026 年 7 月的國土交通省（MLIT）數據分析，共計 810 筆交易提供了全面的市場視角，其中 140 筆交易包含收益率資訊，為專注於區域價值的投資者描繪出機會的藍圖。

市場概覽

從歷史交易數據來看，小樽房地產市場的平均總收益率為 13.23%，此數字涵蓋了所有報告收益率的交易。這顯著高於東京等主要都會區較為緊縮的收益率利差，後者優質商業地產的收益率已呈現壓縮趨勢。中位數總收益率亦達到穩健的 11.05%，顯示市場有相當大的比例能提供具吸引力的收入潛力。在此數據集中的平均實現價格為 ¥10,060,544，範圍從最低 ¥1,000 到最高 ¥230,000,000，跨度極廣。此廣泛的區間凸顯了記錄中房產類型和狀況的多樣性，從微小的土地面積到相當大的商業或住宅資產皆有。值得注意的是，平均每平方公尺價格為 ¥65,363，相較於東京（約 ¥1,200,000/平方公尺）或福岡博多區（約 ¥550,000/平方公尺）等地的優質區域，小樽在每單位面積的市場可及性上顯得更為突出。此價格差異是尋求超越熱門區域價值的國際投資者的關鍵考量因素。

顯著近期交易

檢視記錄中的最高總收益率，可為小樽歷史交易格局中的潛在報酬提供具體的案例研究。位於張碓町（Zhangui）地區的一筆土地交易，達到了驚人的 29.75% 總收益率。這筆已完成的交易，以 ¥4,800,000 的價格實現，凸顯了市場，特別是土地資產，具有極高報酬的潛力。雖然這筆特定交易代表過去的事件，而非目前的機會，但它展示了小樽地區，尤其是針對未開發或戰略性地理位置的土地，具備顯著收入產生的潛在能力。小樽記錄的多樣化房產類型包括了大部分的住宅（616 筆交易）和土地（152 筆交易），反映出一個同時具備租金收入和開發潛力的市場。

價格分析

小樽歷史交易數據中每平方公尺 ¥65,363 的平均價格，與日本主要經濟中心的價格形成了鮮明對比。作為參考，此數字約為東京優質商業區平均每平方公尺價格（約 ¥1,200,000/平方公尺）的 18 倍。即使與經歷自身成長的主要區域中心札幌相比，小樽歷史上的每平方公尺價格也顯著較低，札幌的同期交易數據平均接近 ¥400,000/平方公尺。此顯著的折價表明，根據過去的銷售數據，小樽在按面積收購房地產方面的入門成本明顯較低。對於希望以遠低於較熱門城市中心成本的價格，收購較大面積的土地或具有顯著開發潛力的房產的投資者而言，這種估值差距至關重要。從 ¥1,000 到 ¥230,000,000 的實現價格範圍表明，雖然平均價格較低，但市場上確實存在較大、較有價值的資產交易，只是頻率較低。

投資等級分佈

小樽交易紀錄中的投資等級分佈，提供了對已易手房產品質和潛力的洞察。在分析的 810 筆總交易中，大部分 583 筆屬於「潛力等級」類別。這表明市場有很大一部分由可能需要翻新、具有開發增值空間或位於未來增長前景區域的房產組成。其次，「A 級」房產佔 156 筆交易，顯示有相當數量的已建、較高品質的資產亦有交易。而「C 級」房產佔 45 筆交易，至於「B 級」房產則最少，此類別僅完成 26 筆交易。此分佈暗示，雖然市場上存在理想的優質資產，但小樽歷史房地產活動的相當大一部分涉及需要改進或重新定位的房產，為精明的投資者提供了增值機會。

現場物業勘察

鑒於小樽的沿海地理位置和北海道獨特的氣候，對於任何考慮進入此市場的投資者而言，進行徹底的現場物業勘察是不可或缺的步驟。小樽的房產，特別是老舊的木結構建築，可能容易受到日本海的鹽霧腐蝕以及冬季大雪的影響。屋頂和地基是否能承受雪壓、隔熱效果以抵禦低溫，以及夏季因濕度導致的潛在濕氣損壞等因素，單靠遠端分析是無法充分評估的。小樽從札幌可及性相對便利，特別是隨著北海道新幹線延伸計畫預計於 2030 年左右完工，使得進行實地盡職調查成為可能。投資者應預留時間親自考察房產，評估其確切狀況，並了解其微觀地理位置的細微差異，包括與當地設施和交通的鄰近程度。

展望

小樽房地產市場雖然與鄰近的二世古高增長敘事不同，但受益於更廣泛的區域和國家趨勢。日本持續推動區域振興的努力，加上日本銀行（BOJ）近期將政策利率提高至 1%，預示著經濟格局的轉變。儘管利率上升理論上可能影響房地產融資成本，但這也反映了貨幣政策正常化和對抗通膨的舉措。持續復甦的入境旅遊，日本訪客人數已超越疫情前水平，這是一個積極的宏觀趨勢，有望對小樽等具吸引力的區域城市住宿和商業地產的需求產生正面影響。此外，北海道新幹線札幌延伸計畫的逐步推進，雖然預計於 2038 年或之後啟用，但仍是能增強該區域連通性和經濟活力的長期基礎設施發展。歷史交易數據顯示的高總收益率，表明對於願意超越主要都市區、抓住區域優勢和開發潛力的投資者而言，小樽目前提供了引人注目的價值主張。