專題報導小樽

小樽投資等級信號｜長期戰略展望

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

日本持續應對其獨特的人口結構和不斷變化的經濟趨勢，主要都會區以外的策略性城市中心正日益吸引著精明投資者的目光。小樽，這座歷史上以其港口和運河聞名的城市，在此廣泛趨勢下呈現出一個引人入勝的案例。對已完成交易的分析顯示，其市場具有獨特之處，受到其內在吸引力與外部基礎設施發展的雙重影響，同時相較於價格過高的主要市場，提供了較容易的入場點。例如，夏季是重要的季節性機會，北海道作為國內首選旅遊目的地，吸引遊客前往體驗戶外景點，這也影響了需求模式和歷史租金表現。

市場概覽

小樽的房地產市場，從 810 筆歷史交易記錄來看，為策略性投資者提供了一個引人注目的概況。數據顯示，所有記錄的銷售平均總收益率為 13.23%，而中位數總收益率為 11.05%。這表明該市場歷史上以收益創收為重要考量因素。此數據集中，房產的平均實現價格為 10,060,544 日圓。儘管此平均價受到交易價格廣泛區間的影響，從最低 1,000 日圓到最高 230,000,000 日圓不等，但它突顯了相對容易負擔的基礎成本。在 810 筆交易中，有 140 筆包含收益數據，為理解過去銷售所衍生的租金收入潛力奠定了堅實的基礎。

值得關注的近期交易

小樽歷史交易記錄中，展現收益潛力的顯著例子是位於張碓町（Haruuse-cho）地區一塊土地的已完成銷售。此筆交易，在房產類型下被歸類為「土地」，達成了 29.75% 的卓越總收益率。這塊土地的實現價格為 4,800,000 日圓，顯示即使在相對較低的投資水平下，也能實現可觀的回報。這筆單一交易可作為一個指標，說明在小樽特定地區和房產類別中，存在著高收益表現的潛力，其驅動力是微妙的當地市場動態，而非僅僅是廣泛的經濟力量。務必記住，這代表的是歷史銷售，並非當前市場供應情況的指標。

價格分析

在小樽記錄的交易中，每平方公尺的平均價格為 65,363 日圓。此數字與日本主要城市中心相比，小樽的價格顯著偏低。作為參考，東京主要區域的歷史交易價格平均約為每平方公尺 1,200,000 日圓，而札幌市場雖然更具區域性，但根據可比歷史數據，平均約為每平方公尺 400,000 日圓。如此巨大的差異表明，小樽在房地產收購方面提供了顯著較低的入門成本。對於國際投資者而言，考量當前約 1 美元兌 157.6 日圓的匯率，小樽平均房價 10,060,544 日圓相當於約 63,830 美元。這種可負擔性，加上已建立的歷史收益，提供了一個獨特的價值主張，特別是與持續的基礎設施發展和更廣泛的日本地區振興計劃相結合來看。

投資等級分佈

小樽歷史交易數據中投資等級的分佈，提供了對市場定價模式和潛在增值機會的獨特見解。數據顯示，有 583 筆交易被歸類為「潛力股」，約佔總記錄銷售額的 72%。如此高的比例表明，市場上有相當一部分的房產可能是以較低的價格購入，並預期未來能夠進行改良、開發或重新定位。

相比之下，「A 級」房產佔 156 筆交易（19%），這顯示了良好的維護或具吸引力的資產的穩固基礎。對於「B 級」（26 筆交易，3%）和「C 級」（45 筆交易，6%）的較低數字，可能反映出該市場上的房產要嘛維持在良好狀態，要嘛是有大幅翻新潛力的候選對象，而非屬於中間類別。

從策略規劃的角度來看，「潛力股」交易的主導地位表明，該市場的歷史特點是存在主動創造價值的機會。過去在小樽進行交易的投資者，通常會收購需要資本支出才能充分發揮其市場潛力的資產。這與較成熟的市場形成對比，後者大多數交易可能是「A 級」房產，反映了既有價值，並且通過翻新獲得即時增值的空間較少。這個市場的效率，擁有大量「潛力股」資產以可負擔的價格進行交易，對於尋求符合資本改善策略機會的投資者來說，值得仔細考慮。

投資風險與考量

儘管小樽的歷史交易數據顯示出具吸引力的收益潛力和可負擔的價格點，但策略性投資者必須仔細考慮其固有的風險。首要關注的是流動性風險。歷史數據表明，房產的預計退出時間為 6 至 18 個月。這個時間範圍雖然不算過長，但比高流動性市場要長，因此需要謹慎的財務規劃來部署和撤出資金。與主要樞紐相比，該市場的深度要求投資者具備耐心。

營運成本，特別是與季節性氣候挑戰相關的成本，是另一個因素。例如，鏟雪成本預計佔總租金收入的約 3.0%。雖然北海道的夏季提供了機會，但冬季也帶來了特定的營運障礙。人口減少，以 5 年複合年增長率（CAGR）-2.5% 計算，預示著當地人口基礎正在萎縮，這可能影響長期的需求基本面。

此外，營運費用（OPEX）後的淨收益率為 10.1%，比總收益率低 3.1 個百分點。這凸顯了準確預測所有營運成本的重要性。最後，冬季入住率差異，變異係數（CV）為 ±15%，表明住宿類投資的需求存在季節性波動，這是度假區鄰近或依賴旅遊的地區的常見特徵。

緩解策略： 為應對流動性風險，投資者應關注具有強勁潛在需求驅動因素的房產，並考慮較長的持有期。對於營運成本，穩健的維護預算，包括專門用於鏟雪和潛在維修的資金，至關重要。聘請專業物業管理公司也有助於應對季節性挑戰並優化入住率。為了解決人口減少問題，專注於迎合入境旅遊或為流動人口提供價值的房產，可能更具韌性。在適用情況下，分散租戶類型，並確保具有競爭力的租金是維持淨收益率的關鍵。對於季節性入住率差異，在旺季期間建立現金儲備以支付淡季費用是明智之舉。

前景

小樽房地產市場的未來軌跡，很可能會受到幾項持續的宏觀經濟和基礎設施發展的影響。北海道新幹線延伸至札幌的工程仍在進行中，儘管預計延遲至 2030 年以後，但這仍象徵著對改善北海道內部連接性的長期承諾。預計這種改善的交通便利性將透過可能增加遊客數量和投資者興趣，為小樽等區域城市帶來益處。此外，日本入境旅遊的強勁復甦，在 2025 年已超過新冠疫情前紀錄，顯示出對住宿及相關服務的持續需求。

日本銀行（BOJ）的貨幣政策仍然是關鍵因素。儘管央行目前維持政策利率不變，但市場預期未來可能升息，此舉可能影響投資者的借貸成本，並可能限制價格的上漲。然而，結合區域振興計劃和促進經濟增長的普遍推動力，這些政策旨在刺激國內外投資。對小樽而言，歷史魅力、不斷發展的基礎設施，以及一個歷史上提供易於入門的價格和強勁收益潛力的市場的結合，為那些尋求開拓傳統都會區以外機會的策略性投資者，提供了一個引人注目的敘述。