專題報導小樽

小樽投資等級信號｜長期戰略展望

2026年8月閱讀時間 7 分鐘

隨著北海道夏季旅遊旺季的到來，吸引國內外遊客湧向其美麗的風景，根據歷史交易記錄顯示，小樽的房地產市場為策略性投資者提供了一個獨特的案例研究。在日本整體面臨人口結構轉變的挑戰之際，小樽已完成的 810 筆交易，透過基礎設施潛力與特定都市更新措施所帶動的在地市場動態，讓人得以窺見一斑。日本國土交通省（MLIT）近期推動區域振興的措施，加上預計（儘管延遲）北海道新幹線將於 2038 年底延伸至札幌，這為主要都會區以外的地區提供了前瞻性的投資論點。本分析聚焦於已完成的交易，旨在深入探討小樽市場在長期價值創造中存在的細微機會與風險。

市場概況

小樽的歷史交易數據顯示，已完成的銷售量相當可觀，共有 810 筆記錄在案的交易。其中，有 140 筆交易包含收益率數據，展示了廣泛的投資表現。這些已完成銷售的平均總收益率為 13.23%，中位數收益率為 11.05%。這表明該市場的租金收入在整體回報中扮演了重要的角色。根據此數據集，小樽房產的平均實現價格約為 ¥10,060,544。與主要都會區相比，這個相對溫和的平均價格點，為投資者提供了潛在的入門級機會。價格範圍廣泛，從名義上的 ¥1,000 到高達 ¥230,000,000 不等，反映了交易房產的多樣性，從問題資產或僅土地的銷售，到潛在的優質商業或住宅資產。每平方米的平均價格為 ¥65,363，提供了更細緻的資產估值基準。佔總數 583 筆的「潛力等級」房產佔絕大多數，這表明在價值增值策略可能特別有影響力的市場區隔。住宅房產在交易類型中佔主導地位，有 616 筆已完成的銷售，其次是 152 筆土地交易。

近期著名交易

歷史記錄中一個具啟發性的案例研究是位於朝里川溫泉（Asarigawa Onsen）地區的一筆混合用途房產交易。這筆已完成的銷售達到了驚人的 29.75% 總收益率，實現價格為 ¥15,000,000。此高收益率顯著高於市場平均水平，凸顯了定位良好的資產，特別是那些擁有多元收入來源或強勁利基需求的資產，有潛力帶來卓越的回報。房產類型被歸類為混合用途，表明結合了住宅和商業部分，這通常可以增加租金收入和租戶吸引力。雖然這代表過去的交易，並不 indicative 當前市場狀況或未來表現，但它作為在小樽歷史交易格局中識別具有強勁創收能力的資產的寶貴基準。

價格分析

根據已完成的交易數據，小樽每平方米的平均價格為 ¥65,363，與日本主要城市中心相比，使其成為一個易於進入的市場。例如，省會札幌的歷史交易基準約為每平方米 ¥400,000，而東京的黃金地段則可能超過每平方米 ¥1,200,000。即使是那霸，作為一個具有強勁旅遊需求的亞熱帶度假市場，平均價格也約為每平方米 ¥450,000。這種顯著的差異表明，從過去的銷售來看，小樽市場的每單位面積進入成本要低得多。對於國際投資者而言，這意味著更有效率的資金部署，相較於更昂貴的市場，可能允許在單一投資預算內收購更大的土地地塊或多處房產。平均實現價格 ¥10,060,544，相當於約 63,150 美元（基於當前匯率 1 美元 = 159.3 日圓），進一步強調了其可負擔性。

區域聚焦

交易數據顯示，櫻（Sakura）地區已完成的交易量最高，有 61 筆記錄在案的銷售。緊隨其後的是善林（Zenhako）的 56 筆交易、新光（Shinko）的 47 筆、稻穗（Inaho）的 46 筆，以及花園（Hanazono）的 40 筆。雖然數據未提供這些地區房產類型或銷售價格的詳細信息，但其高交易量表明了活躍的在地市場。這些地區可能代表了混合住宅的區域，可能是有歷史的成熟社區，或許還有迎合當地需求的商業區。對於策略性投資者而言，這些高活躍度的地區可能需要進一步調查，以了解持續交易量的驅動因素，例如便利性、當地設施以及可能促進房產持續流動的長期發展計劃。

退出策略

考慮進入小樽房地產市場的投資者必須制定清晰的退出策略，同時考慮樂觀和悲觀的兩種情境。

牛市（樂觀）— 旅遊與基礎設施動能

此情境取決於計劃中的基礎設施升級的積極影響以及入境旅遊的持續增長。最終北海道新幹線延伸至札幌，即使時間有所延遲，預計也將透過增強北海道的整體連通性，間接惠及小樽。加上日圓持續疲軟，這使得日本成為國際遊客的熱門目的地，以及全球對獨特日本體驗的持續興趣，預計旅遊需求將會上升。對於小樽而言，利用其獨特的歷史、運河區和冬季魅力，可能會吸引越來越多的遊客。在此樂觀展望下，持有房產 3-5 年可能會帶來可觀的資本增值，總回報可能達到 15-25%，並輔以穩定的租金收入。策略性投資於能夠迎合不斷增長的「住宿增長分數」（目前為 57.0）和高「Airbnb 收入潛力」（75.0%）的房產可能是關鍵。

熊市（悲觀）— 人口結構加速惡化與流動性限制

更謹慎的展望承認小樽負人口增長率，五年複合年增長率為 -2.5%。如果這種趨勢加速，空置率可能會超過目前水平，影響租金收入和資產價值。在悲觀情境下，房產價值在五年內可能會貶值 10-20%。此外，小樽房產的預計退出時間從 6 到 18 個月不等，與更具活力的都會區相比，凸顯了潛在的流動性風險。關鍵的緩解策略是設定嚴格的止損點，或許是從收購價貶值 15%。如果入住率連續兩個季度持續低於 70%，這預示著需求出現實質性疲軟，應考慮提前退出。

投資風險與考量

駕馭小樽的房地產市場需要對其固有的風險進行清醒的評估。

流動性風險：預計退出時間為 6 到 18 個月，這帶來了重大的流動性挑戰。與主要都會區相比，可比較交易數據的數量相對較少，這加劇了這一點，使得準確估值和有效轉售更加複雜。緩解此風險的策略包括對近期可比較銷售進行嚴格的盡職調查，並可能聘請具有深厚市場滲透力的專業在地房地產專業人士。將投資組合分散到不同的房產類型和地區，也可以緩衝局部市場的低迷。
人口結構逆風：小樽面臨持續的人口結構下降，五年人口複合年增長率為 -2.5%。這種長期趨勢帶來了空置率上升以及房價和租金收入面臨下行壓力的風險。為對抗這一點，投資者應專注於擁有強勁當地設施或迎合利基市場（如不斷增長的旅遊業）的熱門地區的房產，這有助於抵消更廣泛的人口趨勢。投資有潛力進行翻新和現代化的房產，也可以增強其對日益縮小但可能更挑剔的居民基礎的吸引力。
營運成本（季節性）：雖然小樽的夏季提供了理想的條件（最高 25.0°C），但冬季帶來了顯著的營運挑戰，包括大量的除雪費用。預計這些成本將影響總租金收入約 3.0%。此外，冬季入住率的變異性（以變異係數 CV 表示為 ±15%）表明需求存在一定的季節性，這會影響收入的可預測性。緩解策略包括將這些成本納入淨收益率計算，提前確保可靠的除雪服務，並可能探索可以利用冬季運動需求來平衡夏季收入的短期租賃模式。
收益率壓縮：平均總收益率 13.23% 與扣除營運費用後的淨收益率 10.1% 之間的差異為 3.1 個百分點。必須仔細管理此價差。投資者應對所有營運費用進行徹底的盡職調查，包括房產稅、保險、維護和管理費，以確保淨收益率符合投資目標。維持良好的租戶關係和積極的物業管理有助於最大限度地減少空置並降低相關成本，從而保持淨收益率。